深圳商报·读创客户端记者 张弛
昔日被视为“旱涝保收”的北京CBD核心资产，如今也显露出疲态。3月23日，中国国贸(600007)发布2025年度业绩快报，打破了市场对核心商业地产“稳赚不赔”的固有印象。
业绩快报数据显示，报告期内公司实现营业总收入37.7亿元，比上年减少1.4亿元，同比下降3.63%；归属于上市公司股东的净利润为12.02亿元，同比下滑4.76%。
来源：公司公告根据公告披露的具体数据，中国国贸2025年度营业总收入为377,006万元，上年同期为391,207万元，同比减少3.63%；营业利润160,268万元，同比下降4.16%；利润总额160,520万元，同比下降4.74%；归属于上市公司股东的净利润120,230万元，同比下降4.76%；扣除非经常性损益后的净利润119,672万元，同比下降4.09%；基本每股收益1.19元，同比下降4.76%；加权平均净资产收益率12.64%，较上年同期减少0.71个百分点。
资产端同样呈现收缩态势。截至2025年末，公司总资产1,145,357万元，较期初减少7.07%；归属于上市公司股东的所有者权益974,737万元，同比增长0.98%；每股净资产9.68元，同比增长0.98%。
对于业绩下滑的原因，中国国贸解释称，主要是写字楼、商场及酒店收入同比下降所致。寥寥数语背后，折射出的是北京高端商业物业市场正在经历的深度调整。
有投资者此前指出，中国国贸作为以持有型物业租赁运营为主业的"收租股"，其业绩表现与商业地产市场景气度高度相关。当前北京CBD区域写字楼空置率上升、租金承压，叠加消费市场复苏乏力，直接冲击了公司核心收入来源。
根据此前披露的2025年半年度及三季度运营数据，公司的核心物业板块遭遇了全面的“量价齐跌”。截至2025年上半年，公司写字楼平均租金为621元/平方米/月，同比下降4.17% ，平均出租率为92.4%，同比下降0.8个百分点。这一趋势在下半年并未扭转，截至三季度，写字楼平均租金进一步下滑至613元/平方米/月，同比降幅扩大至4.96%。
零售商业部分同样未能幸免。商场平均租金从2024年上半年的1335元/平方米/月降至2025年上半年的1315元/平方米/月，出租率也下滑了1.6个百分点。中金公司在其研究报告中指出，受宏观环境影响，公司各类业态均有一定运营压力。
酒店业务则成为明显的“短板”。2025年上半年，酒店经营业务受政商活动减少、企业差旅预算缩减等因素影响，收入同比下降7.2%，毛利率更是低至2.2%，严重拖累了公司整体业绩。
事实上，回顾中国国贸2025年各季度表现，业绩下滑趋势也是贯穿了全年。2025年一季度，公司营业收入9.5亿元，同比下降3.29%；归母净利润3.11亿元，同比下降7.45%。2025年半年度，公司营业收入18.90亿元，同比下降3.85%；归母净利润6.32亿元，同比下降8.02%。2025年三季度，公司营业收入28.2亿元，同比下降4.4%；归母净利润9.4亿元，同比下降7.7%。
中国国贸的业绩下滑并非孤例，而是北京商业地产市场整体承压的一个缩影。
民生证券的研报指出，2025年上半年北京商业物业和酒店行业总体面临较大压力。写字楼市场总体需求疲弱，企业租赁决策仍偏谨慎。零售方面，国际精品销售下降与高端餐饮和传统零售需求减少，导致高承租能力的品牌拓店需求比较谨慎。尽管“潮玩、谷子经济”等满足情绪价值的新消费业态崛起为市场注入活力，但仍难以完全对冲传统高端消费疲软带来的冲击。
二级市场上，截至3月24日发稿时间，中国国贸股价报20.04元/股，总市值201.9亿元。
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